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Rolle und Verantwortung des Notars
Immobilienkaufverträge zählen zu den geläufigsten Urkunden in der Notarpraxis.
Im französischen Recht ist das Mitwirken des Notars bei dieser Art von Transaktionen zwingend erforderlich. Auch wenn die Kaufangelegenheit simple erscheint und auf einer übereinstimmenden Willenserklärung von Verkäufer und Käufer beruht, so ist ihre rechtliche Umsetzung im Laufe der Zeit komplexer geworden. Sie setzt unter anderem eine genaue Kenntnis der zivilrechtlichen, steuerlichen, agrarrechtlichen und städtebaulichen Bestimmungen voraus.
Der Notar kümmert sich um die Erstellung eines wirksamen Vertrags und berücksichtigt dabei die Bedürfnisse von Verkäufer und Käufer. Ab der Eröffnung der ihm anvertrauten Akte über die Durchführung des Vorhabens bis hin zur Archivierung der Akte analysiert er detailliert die mit der Unterzeichnung der Urkunde verbundenen Gegebenheiten.
Durch die Erstellung eines Vorvertrags oder eines Verkaufsversprechens durch den Notar können die grundlegenden Modalitäten der Kaufangelegenheit festgehalten und der Kaufvertrag effizient vorbereitet werden. Der Notar übernimmt hierbei die Rolle der Beratung von Verkäufer und Käufer, sowohl die Verpflichtungen als auch die Absicherung der beteiligten Parteien betreffend. Der Eigentumsübergang selbst findet am Tag der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags statt, sodass alle juristischen und verwaltungsrechtlichen Unterlagen bis dahin zusammengetragen werden können.
Aufgaben des Notars
Zunächst muss sich der Notar versichern, dass Verkäufer und Käufer geschäftsfähig und die zum Vertragsschluss erforderlichen Bedingungen gegeben sind.
- Er überprüft ferner die juristische Situation der Immobilie, die Zugangsmodalitäten sowie eventuelle nachbarschaftsrechtliche oder städtebauliche Einschränkungen.
- Er prüft den Eigentumstitel detailliert, um bestehende Rechte und Verpflichtungen zu erkennen: Vorzugsrechte, Dienstbarkeiten, Mitwirkungsrechte von Bruchteilseigentümern, Mitwirkungsrechte von Schenkungsnehmern, etc.
- Er stellt durch die Konsultation des Immobilienregisters sicher, dass der Eigentümer berechtigt ist, frei über seine Immobilie zu verfügen, und dass eventuelle hypothekarische Eintragungen gelöscht werden können.
- Der Notar berücksichtigt die auf die Kaufangelegenheit anwendbaren administrativen und juristischen Bestimmungen und holt die entsprechenden behördlichen Unterlagen (städtebauliche Zertifikate, Baufluchtpläne, Präventionsdokumente, etc.) sowie die verpflichtend vorzulegenden Dokumente (technische Gutachten zur Immobilie, Unterlagen zur Miteigentumsgemeinschaft, etc.) ein. Auch erfolgt die Begleichung der entsprechenden behördlichen Rechnungen über den Notar.
- Beim Verkauf erhebt der Notar ferner in staatlichem Auftrag die Grunderwerbssteuer.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Umschreibung der Immobilien im Grundbuch auf den Namen des neuen Eigentümers. Das Grundbuch (Livre foncier) existiert lediglich in der Region Elsass-Moselle, im Rest Frankreichs erfolgt eine Eintragung beim zuständigen Grundstücksregisteramt (Service de Publicité Foncière). Ferner kümmert sich der Notar um die Weiterleitung der Gelder an eventuelle Gläubiger, um die Zahlung der mit den Formalitäten verbundenen Gebühren, um die steuerliche Abwicklung und um die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer.
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