Das Gesetz vom 24. März 2014 bezüglich des Zugangs zu Wohnraum und saniertem Städtebau, ALUR-Gesetz genannt, hat zum Ziel, „Käufer von Wohneigentumsanteilen besser zu informieren.“ Dieses Gesetz wurde am 20. Dezember 2014 und am 27. August 2015 überarbeitet hinsichtlich der Vereinfachung der Information der Käufer, „sodass diese sich in Kenntnis der Sachlage verpflichten und ihre Verpflichtungen als Miteigentümer wahrnehmen können“. 

Die Verordnung vom 27. August 2015, die am 29. August 2015 in Kraft trat, zielt darauf ab, die Information der Käufer zu vereinfachen, insbesondere hinsichtlich der Übergabe von Dokumenten, und die weitergegebenen Informationen zu sichern.

Ab dem Zeitpunkt, zu dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, sind die neuen Vorgaben des ALUR-Gesetzes zu beachten, auch bezüglich Anzeigen zum Verkauf einer Wohnung in einer Miteigentumsgemeinschaft, und dies unabhängig von der Nutzung dieses Wohnanteils (lot en copropriété). Sobald sich der Wohnanteil in einer Immobilie befindet, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt ist, ist beispielsweise Folgendes zu beachten:

• Dem Vorvertrag müssen gewisse neue Dokumente als Anlage beigefügt werden; wird kein Vorvertrag geschlossen, müssen die Dokumente dem notariellen Kaufvertrag als Anlage beigefügt werden (siehe Artikel L. 721-2 nouveau Code de la Construction et de l’Habitat (frz. Bau- und Wohngesetz));

• Einige dieser Dokumente müssen dem Käufer zusammen mit dem Vorvertrag oder, wird dieser nicht geschlossen, zusammen mit dem notariellen Kaufvertragsentwurf offiziell zugestellt werden, um die gesetzliche Rücktrittsfrist bzw. die Bedenkzeit des Käufers zu berücksichtigen (Artikel L. 721-3 Code de la Construction et de l’Habitat (frz. Bau- und Wohngesetz));

• Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags verfügt der Käufer über eine gesetzliche Rücktrittsfrist von 10 Tagen, die ab dem auf die offizielle Zustellung folgenden Tag läuft.

DIE ROLLE DES NOTARS BEI DER UMSETZUNG DIESER NEUEN SICHERHEITEN

Vor Abschluss des Kaufvertrags prüft der Notar:
– ob der Käufer, sein Ehepartner oder sein eingetragener Lebenspartner bereits Miteigentümer in derselben Miteigentumsgemeinschaft ist, und, wenn dies der Fall ist, ob die betreffende Person mit Zahlungen im Rückstand ist (nach einer mehr als 45 Tage erfolglos gebliebenen Zahlungsaufforderung mit Inverzugsetzung durch die Hausverwaltung);
– die finanzielle Situation der Miteigentumsgemeinschaft und des Verkäufers durch Vorlage der Abrechnung, die von der Hausverwaltung eingeholt wird.
– Besteht ein Zahlungsrückstand vonseiten des Käufers, muss die Schuld innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung durch den Notar beglichen werden. Erfolgt dies nicht, teilt der Notar den Parteien mit, dass der Kaufvertrag nicht geschlossen werden kann. Wurde ein Vorvertrag geschlossen, ist dieser dann, aufgrund des Säumnisses des Käufers, nichtig.

Nach der Beurkundung

Der Notar erstattet der Hausverwaltung mittels des Verkaufspreises die eventuell vonseiten des Verkäufers noch ausstehenden Beträge.  

EIN ZUSÄTZLICHES GUTACHTEN

Seither muss, neben den bereits obligatorisch zu erstellenden Gutachten (zu Blei, Asbest, Elektrik, Gas, Energieausweis, Gutachten zu natürlichen Risiken, Termiten), im Falle des Verkaufs einer Immobilie, die sich in einem durch präfektoralen Erlass definierten Risikogebiet befindet, ferner ein Gutachten über das Hausschwammrisiko in der Immobilie vorgelegt werden.

Hausschwamm: Ein Pilz, der sich in feuchten Räumen bildet, sich von Holz ernährt und Wände sowie Sockelleisten durchdringt. Wird der Pilz nicht bei den ersten Anzeichen behandelt, kann er das Gebäude gefährden.

Bereits bei der Erstellung des Vorvertrags stellt der Notar sicher, dass die Gesamtheit der Unterlagen dem Verkäufer und dem Käufer zur Verfügung steht.

Es wird daher dringend empfohlen, dass Sie Ihren Notar frühestmöglich kontaktieren, sobald Sie sich zum Verkauf entschlossen haben. So kann die Angelegenheit im Vorfeld besprochen und die Akte gründlich vorbereitet werden.