La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR a notamment pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété ». Cette loi a été modifiée le 20 décembre 2014 et le 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’informations des acquéreurs « afin qu’ils puissent s’engager en connaissance de cause et par la suite assumer leurs obligations de copropriétaire ».

L’ordonnance du 27 août 2015, entré en vigueur le 29 août 2015, vise à simplifier ces modalités d’information des acquéreurs, notamment sur la forme de la remise des documents, et à sécuriser les informations transmises.

Dès la mise en vente, la loi ALUR impose de nouvelles obligations pour toute annonce relative à la vente d’un appartement en copropriété sans distinction de l’usage de ce lot ; dès lors qu’il se trouve dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation ; telles que :

• l’annexion de nouveaux documents à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente (art. L. 721-2 nouveau. du Code de la Construction et de l’Habitat) ;

• la notification avec la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente, de certains de ces documents, afin de faire courir le délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur (art. L. 721-3 du Code de la Construction et de l’Habitat).

• l’avant contrat signé peut faire l’objet d’une rétractation pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de sa signification.

Le role du notaire dans la mise en œuvre de ces nouvelles garanties

Préalablement à la vente  le notaire vérifie :
– que l’acquéreur, son conjoint ou partenaire pacsé n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et si c’est le cas, qu’il n’est pas en situation d’impayés (après mise en demeure de payer envoyée par le syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours).
– la vérification de la situation financière de la copropriété et du vendeur par la production de décompte réclamé au syndic.
– si l’acquéreur est en état d’impayés, il doit régler sa dette dans les 30 jours de la notification faite par le notaire. A défaut de règlement,  le notaire notifiera aux parties l’impossibilité de conclure la vente et l’avant-contrat s’il existe sera nul aux torts de l’acquéreur.

Postérieurement à la vente

Le notaire rembourse le passif du vendeur au syndic de copropriété au moyen du prix de vente.

Un diagnostique complémentaire

Désormais, en plus des diagnostics déjà demandés (plomb, amiante électricité, gaz DPE, état des risques, termites) en cas de vente d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral une information sur la présence d’un risque de mérules devra être produite.

Mérules : champignon se développant dans les locaux humides, se nourrissant de bois et passant à travers les murs et les plinthes. S’il n’est pas traité aux premiers signes d’apparition, il peut mettre le bâti en péril

Dès la rédaction de l’avant contrat le notaire veille à ce que l’ensemble des documents soit mis à la disposition du vendeur et de l’acquéreur.

Il est vivement recommandé, dès votre décision de vendre, de prendre contact avec votre notaire afin de préparer avec lui votre dossier le plus en amont possible.