Le bail réel solidaire (BRS) est une solution d’accession à la propriété destinée aux ménages à revenus modestes, leur permettant de devenir propriétaires de leur logement sans acquérir le terrain. Ce dispositif a été introduit par la loi Alur de 2014 (loi n°2014-366) et renforcé par la loi Élan de 2018 (loi n°2018-1021), qui introduit le concept d’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), propriétaire du foncier.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire repose sur une distinction entre la propriété du terrain et celle du bâti. Selon l’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), ce bail est spécifiquement conçu pour l’accession sociale à la propriété.

Les terrains restent la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), tandis que l’acquéreur achète le logement (bâti). Cette dissociation réduit le coût total et rend l’accession à la propriété possible dans des zones où le foncier est onéreux.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le BRS suit un processus bien défini, structuré par les articles L. 255-1 à L. 255-19 du CCH :

1. Acquisition du logement sans le foncier : L’acquéreur achète uniquement le bâti. Le foncier reste la propriété de l’OFS, ce qui réduit le coût total (20 à 40% d’économie en moyenne).
2. Bail emphytéotique signé avec l’OFS : Le propriétaire-occupant signe un bail longue durée (18 à 99 ans) pour l’occupation du terrain, conformément à l’article L. 255-2 du CCH.
3. Versement d’une redevance mensuelle : En contrepartie de l’occupation du terrain, le propriétaire verse une redevance à l’OFS. Cette dernière permet à l’OFS de couvrir les frais de gestion, comme précisé dans les textes de la loi Élan de 2018.
4. Transmission encadrée : En cas de vente, le nouvel acquéreur doit remplir les critères d’éligibilité et le prix de vente est plafonné, conformément à l’article L. 255-15 du CCH.

Les conditions d’éligibilité pour le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire est destiné dans l’immobilier, aux ménages sous plafonds de ressources, établis chaque année selon les critères du Prêt Social Location-Accession (PSLA), en lien avec l’article L. 443-1 du CCH. 

Les plafonds de revenus varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Vous pouvez retrouver ci-dessous, le plafond des ressources pour être éligible au BRS en 2024 :

Nombre de personnes composant le foyer	Zones A et A bis	Zone B1	Zones B2 et C
1	37 581 €	37 581 €	32 673 €
2	56 169 €	56 169 €	43 633 €
3	73 630 €	67 517 €	52 471 €
4	87 909 €	80 875 €	63 347 €
5	104 592 €	95 739 €	74 518 €
6	117 694 €	107 738 €	83 983 €
Ajout pour toute personne supplémentaire dans le foyer	13 116 €	12 005 €	9 368 €

À noter que les ressources présentées dans ce tableau concernent celles de l’année N-2.

Comment souscrire à un bail réel solidaire ?

Pour souscrire à un bail réel solidaire, plusieurs étapes sont nécessaires :

1. Se renseigner auprès de l’OFS : L’OFS local est le principal contact pour obtenir des informations sur les offres de logements disponibles et les critères d’éligibilité.
2. Vérifier son éligibilité : Vérifier les plafonds de ressources en fonction des critères de l’article L. 443-1 du CCH (vous pouvez vous référer au tableau présenté ci-dessus pour 2024 étant précisé qu’il sera mis à jour pour 2025 avec des plafonds relevés). 
3. Constituer son dossier : Préparer les justificatifs requis, incluant les ressources du foyer et la situation familiale.
4. Signer le bail et le contrat de vente : En cas d’acceptation, le ménage signe un bail emphytéotique de longue durée pour l’occupation du terrain et un contrat de vente pour le bâti.

Les obligations du propriétaire en BRS

Les propriétaires en BRS doivent respecter des conditions strictes, qui garantissent la finalité sociale du dispositif, telles que définies dans les articles L. 255-5 à L. 255-15 du CCH :

• Occupation en résidence principale : Le logement doit être la résidence principale du propriétaire.
• Versement de la redevance pour le foncier
• Cession encadrée : En cas de revente, l’acheteur suivant doit aussi remplir les critères d’éligibilité au BRS.
• Entretien du logement : Le propriétaire est responsable de l’entretien du logement, l’OFS se réservant le droit d’intervenir pour les réparations foncières majeures.

La redevance en bail réel solidaire

C’est une obligation du propriétaire comme expliqué plus tôt. La redevance mensuelle permet à l’OFS de couvrir ses frais de gestion et de maintien du foncier. Selon l’article L. 255-9 du CCH, cette redevance doit être compatible avec les capacités financières des ménages éligibles au bail réel solidaire.

En cas de fausse déclaration, la personne prévalant sciemment d’un acte de notoriété inexact encourt les peines prévues au titre du recel successoral prévues dans l’article 778 du Code civil. 

Les modalités en cas de revente

Les modalités de revente d’un bien en BRS sont strictement régies pour préserver le caractère social du dispositif.

• Encadrement du prix de revente : La revente est encadrée par l’OFS pour garantir un prix abordable aux futurs acheteurs, en conformité avec l’article L. 255-15 du CCH.
• Conditions d’éligibilité : L’acheteur suivant doit remplir les critères d’éligibilité pour être admis dans le cadre du BRS.
• Intervention de l’OFS : L’OFS assure le respect de ces conditions afin que le logement reste accessible pour les ménages modestes.

Pourquoi recourir à l’achat en bail réel solidaire ?

Les aspects financiers du BRS sont encadrés par plusieurs dispositions légales, visant à favoriser l’accession sociale à la propriété.

Un prix d’achat réduit

Grâce à la dissociation du foncier et du bâti, le BRS réduit le coût de l’achat, car le ménage n’acquiert pas le terrain, ce qui diminue de facto le montant total à financer. L’article L. 255-2 du CCH encadre ce montage.

Une TVA avantageuse

Conformément à l’article 278 du Code général des impôts (CGI), la TVA applicable aux biens en BRS est réduite à 5,5%, une disposition qui vise à rendre ces logements plus abordables (au lieu des 20% habituels).

Frais de notaire réduits

Les frais de notaire en BRS sont réduits car calculés uniquement sur le coût du bâti et non du terrain. Ce point est lié à la notion de dissociation entre foncier et bâti, conformément au Code de la construction et de l’habitation.

Accès aux aides au financement

Les acheteurs en BRS peuvent bénéficier d’aides spécifiques, telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous réserve de remplir les conditions de ressources précisées par l’article L. 31-10-1 et suivants du CCH.

Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?

Le BRS comporte quelques limites, en grande partie en raison de la nature encadrée de l’investissement :

• Plus-value limitée : La plus-value à la revente est encadrée pour éviter la spéculation, conformément à l’article L. 255-15 du CCH.
• Engagement à long terme : Le bail emphytéotique, jusqu’à 99 ans, peut paraître contraignant pour certains acquéreurs.
• Obligations strictes : Les conditions d’occupation et de cession limitent la liberté de gestion patrimoniale.

Une solution durable pour l’accession à la propriété

Le bail réel solidaire représente une alternative innovante pour l’accession à la propriété, permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires à moindre coût dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés. Ce modèle d’habitat socialement encadré est rendu possible grâce à la dissociation entre foncier et bâti, régie par un ensemble de textes de loi du Code de la construction et de l’habitation et bénéficiant d’une fiscalité avantageuse définie dans le Code général des impôts.

Si vous souhaitez vous faire conseiller et/ou accompagner concernant le recours au bail réel solidaire, contactez-nous ! Notre équipe d’experts est à votre écoute.