Fiscalité immobilière : ce que doivent savoir les investisseurs professionnels

La fiscalité immobilière est un élément essentiel pour tout investisseur souhaitant optimiser la rentabilité de son patrimoine. En France, l’investissement immobilier est soumis à une réglementation stricte, avec des régimes fiscaux spécifiques selon la nature du bien, le mode de détention et le type de revenus générés.

Qu’il s’agisse de revenus fonciers, de plus-values immobilières, de taxation des sociétés immobilières (SCI) ou de dispositifs fiscaux avantageux, il est indispensable de connaître les règles applicables pour éviter toute mauvaise surprise et maximiser son rendement.

Fiscalité immobilière : revenus des locations meublées

Les locations meublées sont classées dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et bénéficient d’un régime fiscal distinct :

Le régime micro-BIC :

Pour les revenus perçus en 2024, imposés en 2025 :

• Meublés de tourisme non classés et autres activités de locations meublées : le régime micro-BIC concerne les recettes inférieures à 77 700 € et offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus déclarés, facilitant la gestion comptable (Article 50-0 du Code général des impôts).
• Meublés de tourisme classés (ex : chambres d’hôtes etc) : le régime micro-BIC concerne les recettes inférieures à 188 700 € et offre un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus déclarés, facilitant la gestion comptable (Article 50-0 du Code général des impôts).

Pour les revenus perçus en 2025, imposés en 2026 :

• Meublés de tourismes non classés : le régime micro-BIC concerne les recettes inférieures à 15 000 € et offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés, facilitant la gestion comptable (Article 50-0 du Code général des impôts).
• Meublés de tourismes classés (ex : chambres d’hôtes) et les autres activités de location meublées (ex : location longue durée) : le régime micro-BIC concerne les recettes inférieures à 77 700 € et offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus déclarés, facilitant la gestion comptable (Article 50-0 du Code général des impôts).
  

Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien immobilier (hors terrain), réduisant ainsi fortement l’imposition et optimisant la rentabilité locative.

LMP et LMNP : quelles différences

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

• Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
  
• Le statut permet de bénéficier du régime micro-BIC ou réel, avec une imposition optimisée grâce à l’amortissement comptable.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

• Ce statut est accordé si les revenus sont supérieurs à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
  
• Il permet d’imputer les déficits sur le revenu global sans limite, d’obtenir une exonération potentielle d’IFI et de bénéficier d’une fiscalité allégée en cas de cession du bien (Article 155 du Code général des impôts).

Taxation des plus-values immobilières

Calcul et abattements

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique également pour les plus-values supérieures à 50 000 € (Article 150 U du Code général des impôts).

Abattements pour durée de détention

• Exonération progressive de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

Attention : L’article 24 de la loi de finances pour 2025, instaure, à compter des cessions intervenant au 1^er janvier 2025, la réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans la cadre d’une activité exercée à titre non professionnelle (LMNP).

Cas d’exonération des plus-values immobilières

Certaines situations permettent de bénéficier d’une exonération de l’imposition sur les plus-values immobilières :

• La vente de la résidence principale (Article 150 U, II-1° du CGI)
• La 1ère cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de réemploi des fonds (Article 150 U, II-1° du CGI)
• La cession d’un bien détenu depuis plus de 30 ans (Impots.gouv)

La vente d’un bien dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (Impots.gouv)

Fiscalité immobilière : quels sont les dispositifs avantageux ?

Le dispositif Pinel

Les particuliers qui ont acquis, depuis 2013 et jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, répartie sur la durée de l’engagement de location.

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs achetant un bien neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 18 % (pour les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2022), jusqu’à 15 % (pour les investissements réalisés en 2023) et jusqu’à 12% (pour les investissements réalisés en 2024), du prix du bien sur 12 ans (Article 199 novovicies du Code général des impôts).

Le dispositif Malraux

Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 22 à 30 % des dépenses de restauration pour les biens situés dans certaines zones protégées, sous réserve d’un engagement locatif. 

À savoir, 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (dont le programme de rénovation a  été déclaré d’utilité publique).

Concernant les 30% de réduction, cela concerne les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain). 

Le dispositif Denormandie

Inspiré du dispositif Pinel, le Denormandie s’applique aux biens anciens nécessitant des travaux de rénovation, dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Il offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement sur 12 ans (Article 199 novovicies du CGI).

Le déficit foncier

Le déficit foncier permet d’imputer les charges foncières excédant les revenus locatifs nus sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an pendant 6 ans, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les investisseurs fortement imposés (Article 156 du CGI).

Besoin d’un accompagnement ou de davantage de détails sur les dispositifs existants ?

Fiscalité immobilière : le cas des SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures prisées pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elles peuvent être soumises à deux régimes fiscaux distincts.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

Les revenus fonciers générés par la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts dans la société. Ce régime est intéressant pour les investissements à long terme, notamment en famille (Article 8 du Code général des impôts).

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ce régime permet d’amortir les biens détenus par la SCI, ce qui peut réduire l’imposition à court terme. Toutefois, les plus-values à la revente sont plus lourdement taxées, rendant ce régime plus adapté aux stratégies patrimoniales dynamiques (Article 206 du Code général des impôts).

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Sont concernés les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement lorsqu’ils ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du redevable (Article 964 et suivants du CGI).

Certains investissements immobiliers peuvent bénéficier d’exonérations, notamment :

• Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du contribuable
• Les biens loués meublés sous le statut LMP, sous conditions
• Certains bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers

L’IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0,5% à 1,5% selon la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.

Stratégie d’optimisation de la fiscalité immobilière

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la usufruit et nue-propriété d’un bien immobilier. Cette technique permet notamment :

• D’optimiser la transmission du patrimoine
• De diminuer les droits de mutation à titre onéreux lors de l’acquisition (Article 669 du CGI)

L’investissement en nue-propriété

Cette stratégie consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien, tandis que l’usufruit est temporairement détenu par un bailleur social ou institutionnel. Elle permet :

• Une décote importante sur le prix d’acquisition (30 à 40%)
• Une absence de gestion locative et de fiscalité pendant la durée de l’usufruit
• La récupération de la pleine propriété sans droits ni taxes au terme de l’usufruit

En conclusion

La fiscalité immobilière a un impact direct sur la rentabilité des investissements. Faire les bons choix en matière de régime fiscal, de structuration patrimoniale et d’optimisation fiscale est essentiel pour éviter une imposition excessive et maximiser ses rendements.

Pour une stratégie optimale, l’accompagnement d’un notaire est recommandé. Les Notaires de la Wantzenau vous conseillent et vous aident à structurer vos investissements en fonction de vos objectifs patrimoniaux. Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour sécuriser votre patrimoine immobilier.

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