La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une forme de vente immobilière qui se distingue par son mode de réalisation : l’acquéreur achète un bien immobilier alors que sa construction est inachevée voire pas même commencée.

Définition et cadre juridique de la VEFA

Le contrat VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, relève des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), permet à l’acheteur de devenir propriétaire progressivement, en fonction de l’avancement des travaux.

La VEFA offre ainsi une sécurité renforcée pour les acquéreurs grâce à des garanties juridiques spécifiques et un cadre légal strictement encadré.

La VEFA, permet à un particulier ou une entreprise d’acquérir un bien immobilier dont la construction est en cours ou prévue. Selon l’article L. 261-1 du CCH, le vendeur s’engage à réaliser l’immeuble et à le livrer à l’acheteur une fois achevé.

Le transfert de propriété se fait donc progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Notion importante : En VEFA, l’acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction. À chaque stade d’achèvement, une partie de la propriété lui est transférée.

Le contrat de réservation en VEFA

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, est établi pour protéger l’acheteur (ou réservataire) en veillant à encadrer cette première étape de manière stricte et sécurisée en zone protégée. Ce contrat doit impérativement être rédigé par écrit, conformément à l’article R. 261-27 du CCH.

Pour être juridiquement valide, le contrat de réservation doit inclure un certain nombre d’éléments obligatoires, faute de quoi il peut être annulé (articles R. 261-25 et R. 261-26 du CCH). Les mentions minimales sont les suivantes :

• Surface habitable approximative du bien à vendre
  
• Nombre de pièces principales
  
• Description des espaces annexes, y compris pièces de service, dépendances et dégagements.
  
• Localisation du bien au sein de l’immeuble ou du lotissement
  
• Qualité des matériaux et des équipements : une note technique sommaire doit être annexée, précisant la nature et qualité des matériaux, ainsi que les équipements collectifs (ex. : ascenseur, chauffage collectif) qui ajoutent de la valeur à l’appartement ou à la maison vendue.
  
• Prix estimé du logement avec les modalités de révision autorisées par la loi en cas de variation entre la réservation et l’acte définitif.
  
• Date indicative pour la vente définitive
  
• Délais de réalisation des travaux, avec une date de livraison encore approximative.
  
• Aide au financement : si le promoteur prend en charge la recherche de financements pour le compte de l’acheteur, il doit préciser les détails des prêts (montant, prêteur).
  
• Dépôt de garantie : le contrat doit reproduire en intégralité les articles R. 261-28 à R. 261-31 du CCH pour que l’acheteur soit bien informé de ses droits.
  
• Droit de rétractation de 10 jours : l’acheteur doit être informé de sa possibilité de se rétracter dans ce délai, en vertu de l’article L. 271-1 du CCH.

Un exemplaire complet de ce contrat doit être fourni à l’acquéreur avant que tout dépôt de garantie soit effectué, garantissant ainsi une transparence totale sur les engagements et les droits de l’acheteur. 

Le contrat de vente définitif

Dans les mois qui suivent la signature du contrat de réservation, l’acheteur reçoit un projet de contrat de vente définitif pour la VEFA. Ce projet lui est envoyé au moins un mois avant la date prévue de signature de l’acte authentique. Il inclut également les documents annexes pour permettre à l’acquéreur de bien examiner le contenu avant l’engagement définitif.

Le contrat de vente définitif, généralement signé devant le notaire, est l’acte qui officialise la vente. Ce document doit respecter les dispositions de l’article L. 261-11 du CCH en incluant les mentions suivantes :

• Description précise du bien : ce point inclut les détails de l’appartement ou de la maison, ainsi que sa localisation dans l’immeuble ou le projet immobilier.
  
• Prix et modalités de paiement : ces informations sont assorties des conditions de révision, si applicable, ainsi que des éventuelles pénalités en cas de retard de paiement.
  
• Délai de livraison : le promoteur s’engage à fournir le bien immobilier dans un délai précisé.
  
• Garantie d’achèvement ou de remboursement : ce document doit attester que le promoteur a souscrit une garantie qui protège l’acheteur en cas de défaillance (voir les détails plus bas).
  
• Travaux réservés : si l’acquéreur prend en charge certains travaux, cette information est détaillée.
  
• Conditions suspensives : la mention de l’obtention des prêts nécessaires à l’achat, ce qui conditionne l’engagement de l’acquéreur.

Le contrat inclut également, en annexe ou en référence, des documents conservés chez le notaire, des informations sur la structure du bien (plans, dimensions des pièces) et ses caractéristiques techniques, telles que la liste des matériaux employés (article R. 261-13 du CCH).

Le règlement de copropriété, obligatoire pour tout immeuble collectif, est également remis à l’acquéreur au moment de la signature, mais il doit lui être communiqué suffisamment à l’avance pour permettre une lecture attentive.

Le paiement

La loi impose un principe de paiement progressif en VEFA, permettant à l’acquéreur de régler le prix en plusieurs étapes, en fonction de l’avancement réel des travaux. Cet échelonnement est strictement encadré par la réglementation, et les versements ne peuvent dépasser, au total, les montants suivants (CCH art. R. 261-14) :

• 35% du prix lors de l’achèvement des fondations, sur constatation par un architecte
  
• 70% à la mise hors d’eau, c’est-à-dire après achèvement de la structure principale (murs extérieurs, toiture, etc.)
  
• 95% à l’achèvement des travaux, lorsque les équipements essentiels pour l’utilisation du logement sont en place
  
• Le solde de 5% est payable lors de la remise du bien, mais peut être consigné en cas de désaccord sur la conformité du bien avec les termes du contrat.
  

Cet échéancier garantit une protection de l’acheteur, en lien direct avec le rythme de construction du bien.

La réception et la livraison du bien

La livraison du bien est une étape cruciale, car elle marque le point de départ des garanties légales. Lors de la réception, l’acquéreur procède à un état des lieux en compagnie du promoteur pour vérifier la conformité du bien par rapport aux engagements contractuels. Tout défaut ou vice doit être consigné dans le procès-verbal de livraison, permettant d’activer la garantie de parfait achèvement.

Si des réserves sont émises lors de la réception, une partie du paiement final (5%) peut être retenue jusqu’à la levée de ces réserves, assurant ainsi une sécurité financière supplémentaire à l’acquéreur.

Les garanties de sécurité

L’un des principaux avantages de la VEFA réside dans les garanties qui protègent l’acquéreur tout au long de la construction et même au-delà.

La garantie d’achèvement ou de remboursement en VEFA

La garantie d’achèvement, exigée par la loi, constitue une protection fondamentale pour l’acquéreur en VEFA. Cette garantie peut être assurée par une banque ou un organisme financier qui s’engage à financer l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.

En l’absence de cette garantie, une garantie de remboursement est alors mise en place, permettant à l’acquéreur de récupérer les sommes versées si le projet n’aboutit pas (article L. 261-10-1 du CCH).

Les garanties après la livraison

Après la livraison, plusieurs garanties couvrent l’acquéreur :

1. La garantie de parfait achèvement : Elle impose au promoteur de corriger tout défaut signalé par l’acquéreur pendant l’année suivant la réception des travaux, conformément à l’article 1792-6 du Code civil.
   
2. La garantie biennale : Pendant deux ans, elle couvre les équipements dissociables du bien (portes, volets, etc.), et le promoteur est tenu de réparer ou remplacer les éléments défectueux.
   
3. La garantie décennale : Cette garantie, valable dix ans à compter de la réception des travaux, protège l’acquéreur contre les vices affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son usage. Elle constitue une garantie essentielle pour les acquéreurs, car elle couvre les dommages structurels du bien immobilier.

À noter : Les garanties sont attachées au bien immobilier, ce qui signifie qu’en cas de revente avant l’expiration des garanties, celles-ci sont transférées au nouveau propriétaire.

Les obligations des parties en VEFA

Obligations du promoteur

Le promoteur immobilier est tenu de respecter plusieurs obligations dans le cadre d’une VEFA. Il doit notamment :

• Respecter les délais de construction et de livraison mentionnés dans le contrat.
  
• Assurer la conformité du bien aux spécifications du contrat, tant sur le plan de la surface que des équipements.
  
• Garantir la qualité des travaux, ce qui inclut l’activation des garanties légales après livraison.

En cas de retard de livraison, des pénalités de retard peuvent être appliquées au promoteur, en vertu des clauses du contrat ou des dispositions légales en vigueur.

Obligations de l’acquéreur

L’acquéreur, de son côté, est tenu de respecter les échéances de paiement définies dans le contrat. Le non-respect de ces échéances pourrait entraîner des pénalités ou même la résiliation du contrat. L’acquéreur a également l’obligation de signaler tout défaut ou vice constaté à la livraison, de manière à permettre la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement.

Les avantages de l’achat en VEFA

Un bien immobilier conforme aux dernières normes

Un des avantages de la VEFA réside dans la possibilité d’acquérir un bien conforme aux dernières normes techniques et environnementales. En effet, les constructions neuves sont soumises aux réglementations les plus récentes, telles que la réglementation thermique RT 2020, qui impose des standards de performance énergétique très élevés. Cela garantit à l’acheteur un logement performant et économique en énergie.

VEFA : des frais de notaire réduits

Frais de notaire réduits en VEFA : En France, les achats en VEFA sont en effet soumis à des frais notariés réduits, généralement entre 2% et 3% du prix d’achat, car ces biens bénéficient d’une exonération quasi totale des droits d’enregistrement. Cette exonération est prévue pour les ventes de biens neufs dans le cadre de la fiscalité de la TVA sur les immeubles neufs (article 257 du Code général des impôts).

Comparaison avec les biens anciens : Les biens immobiliers anciens, eux, sont soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ce qui entraîne des frais d’acquisition plus élevés, généralement autour de 7% à 8% du prix d’achat (articles 1584 à 1594-0 G du Code général des impôts).

Une personnalisation du bien

En VEFA, l’acquéreur peut souvent personnaliser certains éléments du logement, tels que le choix des matériaux, l’aménagement des pièces, ou la disposition des équipements. Ces ajustements peuvent être convenus directement avec le promoteur et sont intégrés dans le contrat de vente.

Fiscalité et aspects financiers

L’achat en VEFA offre des avantages fiscaux intéressants, notamment pour les investisseurs. En fonction de la localisation et de l’usage du bien, les acquéreurs peuvent bénéficier de dispositifs de défiscalisation, tels que le dispositif Pinel (jusqu’au 31 mars 2025), permettant des réductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location sur une période déterminée. Ce dispositif est encadré par les articles du Code général des impôts relatifs à l’investissement locatif.En outre, l’achat en VEFA permet également de bénéficier d’une TVA réduite dans certains cas, par exemple si le bien est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). La TVA applicable peut alors être réduite de 20% à 5,5%.

La VEFA est un mécanisme sécurisé pour acquérir un bien immobilier neuf, encadré par des garanties légales rigoureuses et des protections pour l’acquéreur. Grâce à ce dispositif, les particuliers et les investisseurs peuvent bénéficier d’un bien conforme aux normes actuelles, avec des frais réduits et des garanties. Si vous souhaitez vous faire conseiller et/ou accompagner dans votre achat en VEFA, contactez-nous ! Notre équipe d’experts est à votre écoute.